Wie viel ist ein bestimmtes Grundstück wert?
Das ist eine Frage, die sich viele Immobilienkäufer und auch Verkäufer stellen. Ein wichtiger Faktor, um den Wert einer Immobilie abzuleiten ist der Bodenrichtwert.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für Grundstücke in einer bestimmten Richtwertzone. Er richtet sich nach den durchschnittlichen Verkaufspreisen umliegender, gleichwertiger Grundstücke und basiert auf früheren Kaufpreisen
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Ein Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden anhand tatsächlicher Verkäufe in einem bestimmten Zeitraum ermittelt.
Bei der Bodenrichtwertermittlung müssen unterschiedliche Entwicklungszustände (z.B. Erschließungsgrad, Lage oder Bebauungsmöglichkeit), berücksichtigt werden. Ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, spielt für die Ermittlung keine Rolle – es wird stets behandelt, als wäre es unbebaut. Bodenrichtwerte werden meist im Abstand von zwei Jahren ermittelt.
Wo werden diese Daten veröffentlicht?
Veröffentlicht werden die Werte in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Karten.
Die Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen kostenlos eingesehen werden.
Ist eine schriftliche Auskunft erwünscht, fallen dafür in der Regel Kosten an.
Wie lässt sich der Bodenwert durch den Bodenrichtwert ermitteln?
Der Bodenwert wird ermittelt, indem er mit der Anzahl der Quadratmeter multipliziert wird: Bodenrichtwert = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²)
„Bodenrichtwert x Grundstücksfläche“ ist nicht die Regel, sondern die Ausnahme.
Der Wert eines Areals wird in den seltensten Fällen marktgerecht nach dieser Formel berechnet.
Wer den Bodenrichtwert kennt, hat einen guten Anhaltspunkt.
Der tatsächliche Wert einer Immobilie lässt sich damit aber nicht ermitteln.
Zum einen ist der Bodenrichtwert ein Wert aus der Vergangenheit, zum anderen sind individuelle Merkmale eines Grundstückes zu berücksichtigen (Grad der Erschließung, Größe und Form des Grundstückes, Zulässige Bebauung, …).
Auch die Frage, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, kann den Wert erheblich beeinflussen. Müssen Abbruchkosten berücksichtigt werden, ist der Grundstückswert geringer als bei einem vergleichbaren unbebauten Grundstück.
Die Bebaubarkeit eines Grundstückes beeinflusst den Wert und bedarf zunächst der Rücksprache mit dem jeweiligen Planungsamt. Nicht selten enden diese Termine für die Eigentümer mit der ernüchternden Erkenntnis, dass Teile des Grundstückes gar nicht oder nur bedingt baulich genutzt werden dürfen.
Es lohnt sich, fachlichen Rat einzuholen
Die Ermittlung der notwendigen Anpassungsfaktoren erfordert genau wie die Wertung anderer Lage- und Erschließungsmerkmale bzw. Grundstückseigenschaften eine sachverständige Beratung und Begutachtung.
Denn die Faustregel „Bodenrichtwert x Grundstücksfläche“ ist nicht Standard, sondern aufgrund der Individualität jeder Fläche die Ausnahme.
